少ない資金で収益アップ法

「建替えで多額の借金をするのはいやだ！」とお考えの方にはいろいろな方法があります。
4つの方法をご紹介いたします。

等価交換で賃貸住宅

容積率のある地域で、建築費はデベロッパー、土地は土地所有者が提供してマンションを建築。そのうち土地の価値分をマンションの一部（区分所有建物）と交換します。取得した住戸（区分所有建物）を賃貸住宅として貸し出すことにより、借金をすることなく賃貸経営ができます。土地の価値が高いほど、交換で取得できる賃貸住戸の数が増え、収益性は上がります。残りはデベロッパーが分譲住宅として販売するケースが多いようです。 六本木ヒルズもその例の１つです。六本木に昔から土地を持っていた地主さんは、今では等価交換により六本木ヒルズ内に自宅や賃貸住戸を取得しており、その賃貸住戸は、毎月数十万〜数百万の家賃収入があります。

建設協力金方式で貸し店舗建設

幹線道路沿いの敷地の場合、店舗を出店するテナントから、家賃とは別に建設協力金をもらい建物建築費用に当てます。建設協力金は、建築費用の20％程度から100％（全額）まで立地条件等により幅がありますが、無利息で契約期間均等返済の場合が多く、大きなメリットがあります。建設協力金を家賃の一部と相殺して返していきます。建築時の自己負担の比率が下がりますので、幹線道路沿いに土地を持つ地主さんにとっては、非常に使いやすいシステムですが、中途撤退した場合のペナルティー条件がリスクヘッジのポイントになります。 　また、同族法人が建築し、法人と地主さんが土地賃貸借契約を結び地代を払うことにより、テナントからの賃料は全て法人の収入とすることができます。役員報酬として地主さんの息子等に給与を出すことにより、所得の分散効果が得られます。また土地の無償返還に関する届出書を税務署に提出することにより土地の相続税評価額が２０％減額になりますので、相続対策としても有効な方法です。

土地の一部を売却し賃貸住宅を建設

このケースでは、土地を分割して売却できる道路付けと大きさが必要になってきます。例えば、敷地80坪を30坪分4000万で売却できたら残りの50坪に3500万円の建物を建てるというパターンです。売却資金を投入することによって、将来的な金利高や家賃下落リスクに備えられキャッシュフローも良くなります。

定期借地で土地を貸し、権利金・保証金でアパート建築

他に定期借地権で貸せる土地があれば、権利金や保証金をアパート建築資金にする事も可能です。一般定期借地の場合５０年の長い間土地を貸すことになりますので権利金はもちろん、保証金も契約終了の５０年先まで運用できますので金融商品で運用せず、アパート建築資金に使うこともできます。